租賃相關細節

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新創業者除了自宅辦公、自宅登記外,通常需承租辦公室辦公或營業地址登記,本文淺談一些租賃房屋時需注意的細節。

 

簽約前評估

  1. 簽約者是否為房東本人,請檢視簽約者提供之所有權狀或房屋稅單及身份證明文件,以確認是否為真正房東。
    (編按:目前共有房屋稅單已有分單繳納狀況,單就房屋稅單可能無法判斷是否有其他所有權人;若為共有房屋,需取得其他所有權人同意,請參考此篇
  2. 若為二房東,需檢視其原始合約之轉租條款,確認房東是否同意轉租供營業使用。
  3. 承租地點是否可供所需營業項目登記使用,這通常要看土地使用分區,若為商業區大部分的營業項目多沒問題,若是住三以上則有巷寬、面積及樓層等限制。台北市目前有建築物預審制度,可事先查詢營業地址分區是否符合再承租。
  4. 是否有違建,該違建是否會影響營業登記之合法性。 
  5. 確認該營業地址房東是否租給其他人登記使用,這個到財政部的公示資料可以用「地址」查詢是否有其他的營利事業。
  6. 是否有裝潢免租金之優惠,通常為1至2個月。

 

 

租約內容

 

  1. 獨資合夥商號可以負責人名義簽約,若設立者為公司組織,簽約前建議先預查,以籌備處名義承租,屆時公司正式成立,無需再換約。
  2. 解約時是否需回覆原狀,如需回覆原狀,需預先留存原狀照片及明確定義何為「恢復原狀」,以免爭議。
  3. 簽約時需揭露並載明該處係可設立公司行號及所需特許行業登記。
  4. 租約最好明定允許轉租予其他企業使用,未來增加關係企業或轉租時較為方便。
  5. 租約中若有「房東因出租而增加的稅負由房客負擔」則要求劃掉,此非承租者法定之義務。
  6. 房東為法人時,租金總額包含營業稅;房東為個人時,租金總額則應包含租賃扣繳稅款及二代健保補充保費。
  7. 開業生意好怕房東坐地起價,此時長約就很重要;若生意不好,承租人提前終止租約時,賠償條款是否合理,頂讓他人是否原合約執行。
  8. 租約期滿時續租,是否具有與第三人相同條件下之優先承租權。
  9. 約定強制執行條款,如退租時應退之押金。
  10. 租約是否公證,依照民法425規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用「買賣不破租賃」,新屋主將可要求房客遷出,對房客沒有保障。
  11. 公證人作成公證書,就可以確定其約定內容是合法、有效的。而且,公證書除了有證據的效力外,如果合於公證法第十三條第一項各款所載情形且在公證書上註明逕受強制執行者,還有執行力。如契約義務人不依約履行時,權利人即可依公證書的記載,直接向法院聲請強制執行。

     

     

延伸問題

 

目前台灣房東多喜歡將租賃扣繳稅款及二代健保保費約定為承租人負擔,另外,低報租金的房東亦不少見,此時身為扣繳義務人或扣費義務人因而漏報扣繳稅款或應扣保費,將成為主管機關裁罰的對象。

扣繳稅款及保費約定為承租人負擔的稅務問題,可以參考這一篇新聞稿,基本上房東若願意誠實報稅,將租約中租金淨額還原成租金總額即可。至於與房東約定低報者,一旦被查獲,先不論是否為協助逃漏稅,因此而短扣稅款之裁罰,對象係承租之營利事業,而非房東。

有些新創事業剛開始可能是住辦合一,此時可以將住家及營業部份各自簽訂租約,住家區域使用的承租者為個人,並非法定之扣繳或扣費義務人,亦無申報免扣繳憑單的義務。若房東只申報營業部份租金收入,那是他自己逃漏稅,並非承租人協助。

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作者:Arens Chiang 執業會計師,發表於本站之文章係執業的一些心得、筆記或備忘紀錄,部份內容為個人非主流見解或可能因法令修改未能及時修正,若有相關問題請洽主管機關,請勿引用本文內容作相關決策。

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