自宅登記須知

民國98年廢止營利事業統一發證制度，由事前審查改成事後管理。雖然理論上營業項目必須符合土地使用分區方能合法營業，然而目前實務上，土地使用分區之審查並非營利事業登記之必要程序，即使違反土地使用分區管理辦法，仍能順利登記。

而新創業者為了省錢，自宅登記的狀況也越來越普遍了，本文就來談談自宅作營業登記會衍生的相關問題。

一、土地使用分區

一般會在自宅登記有很多都是兼職、SOHO或網拍等，通常較有可能違反建築法第73條第2項的使用類組規定，擔心的話可以自行作個簡單的判斷再做決定。

以台北市土地使用分區管制自治條例第28類之「一般事務所」而言，只要自宅土地分區不是住一或住二，都是有條件可以使用。以常見的住三為例，通常巷道為八米以上、一樓或三分之一樓層以下可以合法登記的機會很高。

若想查詢自宅土地分區，可至Hinet地政服務查詢。

二、地價稅、房屋稅

1. 地價稅：由2‰增加至10‰~55‰
   地價稅之一般稅率為10‰~55‰，自用住宅則為2‰，自宅營業登記後則無法享有自用住宅優惠稅率。
2. 房屋稅：由1.2%增加至3%
   以台北市為，住家使用之稅率為1.2%，營業使用則為3%，自宅營業登記後則為營業用稅率。
3. 其非住家使用面積以實際情況為準，但不得低於六分之一，課稅期間之劃分亦按實際使用情況認定。
4. 目前未在自宅堆放存貨的網路拍賣業，國稅局放寬仍可適用自用住宅及住家優惠稅率。若有堆放存貨，則按實際使用面積計算，非住家使用面積最低不得低於六分之一。

三、電費、電話費

1. 電費：以夏月電價為例
   非營業用：120度以下，每度2.1元；330度以下，每度3.02元。
   營業用：330度以下，每度3.76元。
2. 電話費：非營業基本費70元、營業用基本費295元起。
3. 一般而言，主動改抬頭為公司，就會變成營業用，目前水電費的單據，只要是登記的地址，即使是屋主的抬頭，在營業稅的申報也是沒有問題的；而電話費則否，自行判斷何者較優？

財政部78/09/09台財稅第780276657號函

營業人於不動產租賃期間之水電費，雖憑證名義為出租人，如經雙方約定由承租人使用支付，該水電費營業稅額，應准予檢具水電費收據扣抵聯申報扣抵銷項稅額。

四、土地增值稅

土地增值稅一般稅率依漲價幅度課徵20%~40%，而出售自用住宅用地享有優惠稅率10%。依據土地稅法第34條，符合自用住宅稅率優惠稅率的要件如下：

1. 一生一次：每人一次為限
   依土地稅法第9條所稱自用住宅用地，係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。
   依土地稅法第34條規定，土地所有權人出售前項自用住宅用地，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分。
2. 一生一屋：
   土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制：
   1. 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
   2. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
   3. 出售前持有該土地六年以上。
   4. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
   5. 出售前五年內，無供營業使用或出租。

當部份面積供營業使用時，則依自用及營業的使用比例去計算應納的稅捐。

財政部 89/03/14台財稅第0890450770號函   同一樓層部分供自宅使用且能明確劃分者得按比例分別核課

會商結論：

1. 同一樓層房屋部分供自用住宅使用，其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者，該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所佔土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。
2. 依前項規定申請部分土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅時，應由納稅義務人填報供自用住宅及非自用住宅使用之面積。
3. 納稅義務人申請同一樓層房屋部分土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅者，其使用面積原則以房屋稅課徵資料為準。但出售前1年內房屋使用面積有變更者，以1年內供非自用住宅使用最大面積認定為非自用住宅面積；如納稅義務人主張其非自用住宅面積低於六分之一或有異議時，應依其實際使用情形參考最近1年申請房屋變更使用或地價稅按自用住宅用地稅率課徵情形，核實認定。
4. 重購自用住宅用地申請依土地稅法第35條規定退還土地增值稅者，亦準用前（一）、（二）、（三）項規定。

五、特銷稅（奢侈稅）

依據特種貨物及勞務條例第五條規定，符合所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者房屋，非屬該條例課徵標的。

若未符合前項規定，持有期間不滿一年出售稅率為15％，持有期間不滿兩年出售稅率為10％。

同樣地，當部份面積供營業使用時，則依自用及營業的使用比例計算應納的稅捐。

財政部102.09.25台財稅字第10200600370號

所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶透天樓房及其坐落基地，辦竣戶籍登記，持有期間如有部分樓層全部或部分面積供營業使用或出租情形，於持有2年內銷售該房地時，依供營業使用或出租樓層合計數佔實際總樓層數之比例計算銷售價格，課徵特種貨物及勞務稅。

六、設算租金收入

住宅供營業或執行業務無償使用，除了本人、配偶或直系親屬之獨資合夥組織，國稅局都得設算屋主之租金收入。如果是公司組織，即使是本人、配偶或直系親屬為股東，也應設算屋主租金收入。

至於國稅局放寬的網拍業，若核定使用面積皆為非營業用，即使是公司組織，理論上應可不設算租金，不過尚須由雙方當事人訂立無償借用契約，經雙方當事人以外之二人證明確係無償借用，並依公證法之規定辦竣公證，方可免申報租金收入。

而網拍業適用自用住宅或住家優惠稅率時，未依上述程序被設算租金收入時，是否屬於土地稅法及特銷稅法中「無供營業及出租」之「出租」定義，就不得而知了。

七、租金扣繳及二代健保

當國稅局得設算租金收入時，建議簽訂租約給付租金為宜，一則免得設算租金過高，一則公司可以租金費用報銷。

目前屋主申報租賃收入時，所增加之綜合所得稅為：租金收入×0.57×綜所稅率

對承租者而言，每次給付金額超過5,000元，則須扣下2％二代健保保費；每次給付金額超過20,000元，則須再扣繳10％租金扣繳稅款。此時所增加的綜合所得稅為：（租金收入×0.57-二代健保費）×綜所稅率

公司申報租金費用的省稅效果，則視公司帳務申報狀況及股東個人綜合所得稅邊際稅率而定。單就營利事業所得稅而言，最低省稅金額為零，最高省稅金額為租金費用×0.17