外國人應如何取得土地權利？

 資料來源：高雄市政府地政局

近幾年臺灣景氣已有漸漸回升趨勢，隨著外商資金流入臺灣，愈來愈多外國人選擇在我國境內置產，而其所面對的第一問題就是可不可以取得產權辦理登記，辦理登記時須檢附什麼證件辦理呢？以下就外國人取得土地的種種限制及應行注意事項加以說明。

一、外國人取得或設定土地權利之基本條件：

土地法第18條規定：「外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。」易言之，即在平等互惠原則下，始准許外國人在我國取得或設定土地權利。

二、外國人租買土地種類之限制：

土地法第17條規定：「左列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：一、林地。二、漁地。三、狩獵地。四、鹽地。五、礦地。六、水源地。七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。前項移轉，不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市或縣（市）地政機關移請國有財產局辦理公開標售，…。」換言之，外國人在我國所得購買租賃之土地，僅限於土地法第2條所稱建築用地及直接生產用地之一部分而已，其餘為求充實國民生活資料，維護國家民族安全，概不許可外國人享有權利能力，取得其土地權利。

三、外國人租買土地用途之限制：

土地法第19條第一項規定：「外國人為供自用、投資或公益之目的使用，得取得左列各款用途之土地，其面積及所在地點，應受該管直轄市或縣（市）政府依法所定之限制：一、住宅。二、營業處所、辦公場所、商店及工廠。三、教堂。四、醫院。五、外僑子弟學校。六、使領館及公益團體之會所。七、墳場。八、有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資，並經中央目的事業主管機關核准者。」依照本條規定，外國人具備第18條所定條件，雖許其在我國取得或設定土地權利，惟其得租賃或購買之土地，除應受第17條所列土地種類之限制外，其權利能力之行使應受本條各款所列土地用途之限制，而非可以任意使用。

四、外國人租買土地面積及地點之限制：

我國土地立法，對於本國人民私有土地，採用限制所有土地面積最高額之政策，自不能聽任外國人挾其雄厚資力，自由租買我國土地，而不加限制。故土地法第19條第1項後段規定：「外國人為供自用、投資或公益之目的使用，…其面積及所在地點，應受該管直轄市或縣（市）政府依法所定之限制。」

五、外國人購買土地申辦登記應附文件及程序：

土地法第20條第1項前段規定：「外國人依前條需要取得土地，應檢附相關文件，申請該管直轄市或縣（市）政府核准；土地有變更用途或為繼承以外之移轉時，亦同。」故外國人取得或移轉本國土地辦理登記時，除依土地登記規則第34條規定檢附登記申請書、登記原因證明文件、所有權狀、申請人身份證明文件、土地增值稅繳（免）納證明書、建物契稅繳（免）納證明書及義務人親自到場依土地登記規則第40條或依第41條規定辦理外，取得時尚須檢附由其本國適當機關出具載明該國對我國人民取得或設定土地同樣權利之證明文件辦理，並經直轄市或縣（市）政府核准才可取得，另其向地政機關提出登記申請時，按內政部規定，尚需於登記申請書備註欄記明：「本案土地用途為土地法第19條第1項第○款；使用目的為□□。（○係填土地法第19條第1項第1款至第8款之款次，□係就自用、投資或公益使用目的之一填寫）」，並簽名或蓋章。

有關土地登記規則所提需檢附申請人身份證明文件一事，由於外國人不像我國有身份證、戶口名簿或戶籍謄本之核發，所以同規則第40條第2項第1款規定：「登記義務人未領有國民身份證者，外國人應提出護照。」易言之，其應提出護照影本為身份證明文件，惟如為外文者，應附經我國駐外館處認證或由我國公證人認證之中文譯本，在此特別敘明。

外國人在我國取得土地權利作業要點 第4點
外國法人在我國取得或設定土地權利，應先依我國法律規定予以認許，始得為權利主體；經認許之外國公司申辦土地登記時，應以總公司名義為之，並應檢附認許證件。但能以電子處理達成查詢者，得免提出。
外國公司依公司法第386條規定申請備案者，不得為權利主體。

六、外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家：

內政部為方便民眾明瞭目前有那些國家取得或設定土地權利與我國有平等互惠規定，特地製作一覽表供民眾使用，其內容如下：

另有些國家則有條件開放外國人可以取得其國內部分土地，我國基於互惠原則亦有條件准許其取得我國境內部分土地。

（一）斐濟：斐濟有關土地買賣法規對我國人民並無歧視規定，我國國民可比照其他國家人民，即使未在斐濟居留亦可在斐濟境內購買一公畝以下可自由買賣之土地，一公畝以上則須事先申請核准。國有土地僅可承租，租期至多為99年，另土著原始持有之土地，則由憲法規定不得買賣並為個人所有。

（二）百慕達：外國公司在百慕達不得購買或擁有土地，惟可租用土地，最高期限為21年，國人可依百慕達1981年公司法第144條規定設定抵押權。

（三）泰國：泰國政府准許外國人以居住或合於投資條件之理由，在泰國購買土地。是以，依土地法第18條平等互惠原則之規定，准許泰國之人民或法人因居住或投資目的者，得在我國取得或繼承土地權利。至其取得土地之種類，除有土地法第17條之限制外，其用途如符合同法第19條第1項各款者，皆準予取得，面積並無特別限制。

（四）香港地區：所稱香港居民，必須持有香港永久居民身份證，且除了可持有英國國民(海外)護照或香港護照外，不得持有其他地區或國家之旅行證照者；有關86年7月1日香港主權移交之後，香港地區之居民，除依香港澳門關係條例第4條第3項取得華僑身份者，得依照中華民國華僑取得或設定土地權利之有關規定辦理外，其餘香港地區居民、一般法人、團體或其他機構在我國取得或設定土地權利，在香港地區對於外國人士在該地取得不動產權利之規定尚未改變之前，得以繼續準用外國人在我國取得或設定土地權利之規定，故86年7月1日以前，香港居民、法人及團體機構在我國取得或設定土地權利之有關規定，在香港地區對於外國人士在該地取得不動產權利之規定未改變前仍得繼續適用。

（五）菲律賓：菲國法律規定『外國人』不得購買土地，所稱『外國人』係包括自然人與法人，『公司』為『法人』之一，亦包括在內。至於外人與菲人合資之公司，如外人持有股權比例超過50％者則視為外國公司；另外國人股權比例超過40％之菲國公司，亦不可購買菲國土地。關於共有大廈之規定，整棟大樓60％樓層(單位)必須由菲人或菲國公司擁有產權，所餘40％樓層(單位)可由外國人或『外國公司』購買；所謂『外國公司』係指外國人持有股權比例超過50％之公司」。基于衡諸兩國國情、法律不盡相同，且考量土地法第18條平等互惠之立法精神，在「享受同樣權利」情形下，准許菲律賓自然人或其公司在我國取得區分所有建物全部專有部分40％以下(包含40％)建物所有權，並依公寓大廈管理條例之規定準其取得基地所有權及地上權之應有部分。另准許菲律賓人民在我國繼承取得土地及建物，不受上開取得不動產權利僅限於區分所有建物全部專有部分40％(包含40％)建物所有權，及其基地所有權及地上權之應有部分之限制。

（六）新加坡：依星國法律，外國人士僅可買建築高逾6樓(含)且不含土地持分之私人公寓。永久居民則可買賣私人公寓並可購買或轉讓政府公寓，或購地自建。基於土地法第18條規定「同樣權利」，惟衡諸兩國國情、法律不盡相同，且考量土地法第18條平等互惠之立法精神，故除允許新加坡人在我國取得高逾6樓(含)以上之建築物之任何一層作為住宅使用外，並得依公寓大廈管理條例之規定準其取得基地所有權或地上權。另亦准許新加坡人民及公司(包括新加坡銀行)在我國取得不動產抵押權，其抵押物不以高逾6樓以上供作住宅使用之建物為限，但其因行使抵押權擬取得或承受不動產權利者，仍僅得取得6樓以上供作住宅使用之建物，及其基地所有權或地上權。

（七）丹麥：目前丹麥未列入內政部「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」內，惟因丹麥法律就位於丹麥之財產設定執行抵押權。不論抵押權人之國籍為何，抵押權人均得依丹麥法律執行依抵押權設定程序所取得之權利。」準此，依土地法第18條平等互惠之規定，准許丹麥人民在我國取得抵押權，並得免檢附互惠證明文件。惟丹麥人因行使抵押權而取得該不動產者，仍應依外國人在我國取得土地權利作業要點第1點規定，請當事人檢附由其本國適當機關出具載明該國對我國人民取得或設定同樣權利之證明文件。

（八）南卡羅萊納州(South Carolina,美國) ：准許其取得或設定面積50萬英畝(約202345公頃)以下之土地權利。

（九）越南：根據越南土地法之規定，越南未准許我國人民在該國取得或設定不動產權利。准此，越南政府對我國人民在該國取得（含繼承）或設定土地權利並無互惠規定，故依土地法第十八條平等互惠規定，越南人不得在我國取得或設定土地權利。

（十）澳門：目前澳門地區大部分土地均為政府所有，私人不可能取得土地所有權，僅能以批准租賃方式取得土地之使用權，是以，與臺灣地區交易習慣及公寓大廈管理條例之規定不同，並不符合土地法第18條平等互惠之原則，故不准許澳門地區人民或法人在臺灣地區取得或設定土地權利。

（十一）柬埔寨：柬埔寨王國不允許外國自然人或法人擁有該國土地產權，與我國土地法第18條平等互惠之原則有違，故該國自然人或法人不得在我國取得或設定土地權利。

簡而言之，政府基於國家之尊嚴及人民永續生活之權利，對於外國人地權之取得限制實有其必要性，也唯有如此，才能確保國家主權。