贈與房屋分析

前言

父母幫子女購屋置產有各種不同之形式，依遺產及贈與稅法規定，國稅局各區局在實務上採用的見解也不盡相同，本文就實務上常見之購屋類型，以保守之標準分析贈與價值。

購屋類型

一、父母匯錢給子女，子女以自己名義購屋

1. 屬性：贈與，應于贈與日後三十日內向主管稽徵機關辦理贈與稅申報。
2. 贈與財產價值：匯入資金金額。
3. 此種類型在市價高於房地時價時，通常無節稅效果。若匯入資金可清楚理出轉付購屋之金流，實務上國稅局會採寬鬆之見解，適用五條三款之「視同贈與」，以土地及房屋時價為贈與財產價值。

二、父母先購屋登記後再過戶給子女

1. 屬性：贈與，應于贈與日後三十日內向主管稽徵機關辦理贈與稅申報。
2. 贈與財產價值：土地及房屋時價（以下所稱房屋時價以土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準）。
3. 附有負擔贈與：若父母貸款購屋，贈與契約有約定貸款轉由子女負擔，且子女有能力負擔，則贈與財產價值可以減除該部份。
4. 附有負擔時與型態四經濟實質類似，然稅捐負擔不同，當房地時價與貸款金額接近時，易生疑義。
5. 當房地時價低於貸款金額時，有些見解視為逆贈與。（編按：財政部台財稅第37864號函，不知是否函釋此類狀況，其用詞為不動產之價值，而非時價或現值）

以承擔出賣人債務方式購買不動產者倘其價格相當即非贈與行為
不動產出賣人將其向金融機構貸款辦理抵押設定之不動產出售，而買受人之支付買價，如係部分付予現金，部分承擔出賣人之債務者，倘其成交價格（包括現金給付與承擔債務額之合計數）與該不動產之價值相當，經查屬實時，則買受人之承擔該項債務部分，即非屬贈與行為。（財政部681108台財稅第37864號函）

三、父母出錢購屋，房屋直接過戶給子女（無貸款、子女無出資）

1. 屬性：視同贈與，稽徵機關應先通知當事人於收到通知後十日內申報。
2. 贈與財產價值：土地房屋時價。

四、父母與子女各出一部分資金（或由子女貸款），房子直接過戶給子女

1. 屬性：視同贈與，稽徵機關應先通知當事人於收到通知後十日內申報。
2. 贈與財產價值：父母出資比例×土地及房屋時價。
3. 若有房屋貸款且承擔貸款人有還款能力，視為承擔貸款人之出資。

五、購買的為預售屋

1. 屬性：視同贈與，稽徵機關應先通知當事人於收到通知後十日內申報。
2. 贈與財產價值：視查獲狀況而定
   1. 預售已轉讓：贈與財產價值為父母出資額。
   2. 房子已過戶：贈與財產價值為父母出資比例×土地及房屋時價。
3. 若有房屋貸款且承擔貸款人有還款能力，視為承擔貸款人之出資。

父母以未成年子女名義購買未完工之房屋繼續建築完成而為贈與者，以取得建築物使用許可證（編者註：現為建築物使用執照）之日為贈與日期，依法課徵贈與稅。（財政部66/09/01台財稅第35869號函）

六、父母將自己房子以不相當之代價賣給子女

1. 屬性：視同贈與，稽徵機關應先通知當事人於收到通知後十日內申報。
2. 贈與財產價值：土地及房屋時價與買賣價之差額。

    

延伸討論

依遺產及贈與稅法第十九條規定，贈與稅＝（贈與總額-附有負擔扣除額-免稅額）×10％，102年度每人免稅額為220萬，若子女婚嫁每人可免計入100萬為贈與總額。

另依遺產及贈與稅法第十條規定，「遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準」，而所稱時價，「土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準」。

目前房地之「時價」顯較「市價」為低，再搭配本法第二十一條「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除」，實務上就出現了許多操作空間，雖然國稅局在個案認定時，或許採用較為寬鬆之標準。不過要正確適用遺產贈與稅法第五條的不動產時價及第二十一條的附有負擔扣除仍須注意幾個要件：

1. 適用五條三款不動產「時價」：宜由父母簽約登記為子女，金流直接由父母匯款至賣方，不須經由子女戶頭。
2. 「附有負擔」的扣除須注意：
   1. 子女有能力負擔該貸款，貸款金額與其收入還款能力應相當。
   2. 訂立「贈與契約」時即有約定，且貸款人亦已更改為子女。
   3. 約定由受贈人代償還債務時，以向金融機構舉借者為限。