個人自有房屋無償出租 租金須報繳綜所稅?

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個人財產出租收取租金,申報租金收入天經地義;不過若是無償供人使用,是否就不用申報租金收入呢?

所得稅法第14條第1項第5類第4款規定,「將財產借與他人使用,除經查明確係無償且供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。」

故將財產無償借與他人使用者,應由雙方當事人訂立無償借用契約,經雙方當事人以外之二人證明確係無償借用,並依公證法之規定辦竣公證,且非供營業或執行業務使用,方可免申報租金收入。

房屋無償供人使用時,依承租人身份可區分為下列幾種情況:

承租人

執行業務使用

營業使用

非營業或執行業務使用

本人、配偶或直系親屬個人

不設算

本人、配偶或直系親屬之獨資、合夥

不設算

不設算

本人、配偶或直系親屬之公司

要設算

要設算

本人、配偶或直系親屬以外之個人

不設算

本人、配偶或直系親屬以外之獨資、合夥

要設算

要設算

 –
本人、配偶或直系親屬以外之公司

要設算

要設算

附註5

其他法人

要設算

要設算

不設算

附註:

  1. 當雙方約定租金偏低,若屬上表要設算租金者,國稅局會參照當地一般租金標準調整。
  2. 本人、配偶或直系親屬與他人合夥時,按出資比例設算租金。
  3. 房屋無償借與公司使用其代付之稅捐視同租金、水電費等則否。
  4. 97年施行細則修正,將法院公證改為依公證法之規定辦理公證。
  5. 將自有房屋供公司設籍使用,縱無營業行為,實務上稽徵機關仍得設算租賃收入,可參考高雄高等行政法院99,簡,4裁判書

 

相關實例

情況一、公司負責人或股東,將所有房屋無償借給公司使用,雖未收取租金或押金,仍要計算租賃收入。因為稅法規定將房屋無償借給法人供營業使用,稽徵機關仍將參照當地一般租金情況,計算租賃收入課稅。

情況二、岳父母將所有房屋無償借給律師女婿(直系親屬)開設獨資之律師事務所使用,尚無租金課稅問題,但如該事務所係與其他人合夥經營之聯合事務所(例如其他合夥人出資比例為百分之五十),則供其他合夥人使用之百分之五十部分,仍應計算租金收入。因為獨資商號或個人執行業務者,使用自有或配偶、直系親屬之房屋時,該址如未供他人使用,雖可視同自用,但如執行業務者或合夥人將其所有之房屋借與聯合事務所或合夥事業使用,就該房屋供其他合夥人使用部分,則應參照當地一般租金情況,計算租賃收入。

情況三、常見房東提供法院公證契約書,要求稽徵機關依公證契約書上所載租金收入認定,並註銷按標準租金核定之租賃收入。依據稅法規定,個人出租財產,其約定租金顯較當地一般租金為低時,稽徵機關將參照當地一般租金調整計算租賃收入予以補稅。法院公證行為雖是租賃雙方避免還屋、違約等糾紛,保障權利的方法,但僅能證明出租人與承租人雙方確有訂立租賃契約之法律行為,至契約約定內容如何,是否屬實,及義務是否履行等,則尚非公證行為之效力所及,故縱經法院公證之租賃契約,其約定租金如顯較一般租金標準為低者,稽徵機關仍將參照鄰近租金情況調整計算其租金收入。

法令依據:

所得稅法第14條第1項第5類第4款

「將財產借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。」

 

所得稅法施行細則第16條第2項

「本法第14條第1項第5類第4款所稱他人,指本人、配偶及直系親屬以外之個人法人。」

 

所得稅法施行細則第88條(使用借貸應取證明)

將財產無償借與他人使用者,應由雙方當事人訂立無償借用契約,經雙方當事人以外之二人證明確係無償借用,並依公證法之規定辦竣公證。

 

相關解釋函令

釋示函令標題

將財產無償借與他人使用之證明應經法院公證

釋示函令內容(如文號)

查所得稅法施行細則第八十八條規定:「將財產無償借與他人使用者,應由雙方當事人訂立無償借用契約,經雙方當事人以外之二人證明確係無償借用及法院公證。」係指經當事人以外之二人證明確係無償借用之契約,應經法院公證。(財政部72.9.14.台財稅第三六五二九號函)

 

釋示函令標題

股東將自有房屋無償供公司使用應計算租賃收入納稅

釋示函令內容(如文號)

公司股東以自己所有之房屋無償供該公司使用,應依所得稅法第十四條第一項第五類第四款規定,參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。(財政部73.9.1.台財稅第五八九二九號函

 

釋示函令標題

房屋無償借與公司使用其代付之稅捐視同租金水電費等則否

釋示函令內容(如文號)

二、公司股東以其私人所有房屋無償借與公司使用,經約定由公司負擔該房屋之稅捐者,依照營利事業所得稅結算申報查核準則第七十二條第三款後段規定,視同租金支出。惟此類約定由借用人代付之費用,既未給付與出借人,可免予扣繳稅款;但應依照所得稅法第八十九條第三項有關列單申報主管稽徵機關之規定 辦理。三、公司借用上述房屋期間,因借用人使用而代付之水費、電費、電話費及因借用人使用而發生之修繕費,如非變相對出借人為補償者,可依照同準則第七十 二條第三款及第八十二條第二款規定認列,不視為出借人之租金收入。(財政部67.7.21.台財稅第三四八二七號函)

 

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作者:Arens Chiang 執業會計師,發表於本站之文章係執業的一些心得、筆記或備忘紀錄,部份內容為個人非主流見解或可能因法令修改未能及時修正,若有相關問題請洽主管機關,請勿引用本文內容作相關決策。

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