自宅登記須知

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民國98年廢止營利事業統一發證制度,由事前審查改成事後管理。雖然理論上營業項目必須符合土地使用分區方能合法營業,然而目前實務上,土地使用分區之審查並非營利事業登記之必要程序,即使違反土地使用分區管理辦法,仍能順利登記。

而新創業者為了省錢,自宅登記的狀況也越來越普遍了,本文就來談談自宅作營業登記會衍生的相關問題。

 

一、土地使用分區

一般會在自宅登記有很多都是兼職、SOHO或網拍等,通常較有可能違反建築法第73條第2項的使用類組規定,擔心的話可以自行作個簡單的判斷再做決定。

以台北市土地使用分區管制自治條例第28類之「一般事務所」而言,只要自宅土地分區不是住一或住二,都是有條件可以使用。以常見的住三為例,通常巷道為八米以上、一樓或三分之一樓層以下可以合法登記的機會很高。

若想查詢自宅土地分區,可至Hinet地政服務查詢。

 

二、地價稅、房屋稅

  1. 地價稅:由2‰增加至10‰~55‰
    地價稅之一般稅率為10‰~55‰,自用住宅則為2‰,自宅營業登記後則無法享有自用住宅優惠稅率。
  2. 房屋稅:由1.2%增加至3%
    以台北市為,住家自住使用之稅率為1.2%,營業使用則為3%,自宅營業登記後則為營業用稅率。
  3. 其非住家使用面積以實際情況為準,但不得低於六分之一,課稅期間之劃分亦按實際使用情況認定。
  4. 目前未在營業登記場所堆放存貨的網路拍賣業(104年解釋令新增未供辦公),國稅局放寬仍可適用自用住宅及住家優惠稅率。若有堆放存貨(或辦公使用),則按實際使用面積計算,非住家使用面積最低不得低於六分之一。
  5. 財政部1070723台財稅字第10704004880號令,放寬實際營業活動均以行動裝置完成之營業人,以住家房屋作為稅籍登記場所,未僱用員工,未供辦公或存放設備及物品者,准申請按自用住家稅率及自用住宅用地稅率課徵房屋稅及地價稅。

財政部104/09/16台財稅字第10400128120號令
原供住家用房屋,作為從事網路銷售貨物或勞務營業登記場所,實際交易均於網路交易平台完成,准續按住家及自用稅率課徵房屋稅及地價稅
一、原供住家使用之房屋,作為從事網路銷售貨物或勞務之營業登記場所,惟實際交易均於網路交易平台完成,且該房屋未供辦公堆置貨物等其他營業使用者,仍准繼續按住家用稅率課徵房屋稅。其原經核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅之用地,亦准繼續按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

二、廢止本部94年10月28日台財稅字第09404576540號令。

財政部94/10/28台財稅字第09404576540號令
從事網路拍賣貨物營業人,以原供住家用房屋作為營業登記之處所,而實際交易係在拍賣網站之交易平台完成者,仍准繼續按住家用稅率課徵房屋稅。其原經核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅之用地,亦准繼續按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

財政部107/07/23台財稅字第10704004800號令

營利事業以負責人本人或其配偶、直系親屬所有供住家使用之房屋及自用住宅用地作為稅籍登記場所,該營利事業未僱用員工,實際營業活動均以行動裝置完成,且該房屋未供辦公或存放與營業活動相關之設備及物品者,房屋及土地所有權人得依房屋稅條例第7條土地稅法第41條規定,申請按住家用稅率課徵房屋稅及按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

房屋稅條例  第 5 條

房屋稅依房屋現值,按下列稅率課徵之:

  1. 住家用房屋:
    供自住或公益出租人出租使用者,為其房屋現值百分之一點二;其他供住家用者,最低不得少於其房屋現值百分之一點五,最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。
  2. 非住家用房屋:供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者,最低不得少於其房屋現值百分之三,最高不得超過百分之五;供人民團體等非營業使用者,最低不得少於其房屋現值百分之一點五,最高不得超過百分之二點五。
  3. 房屋同時作住家及非住家用者,應以實際使用面積,分別按住家用或非住家用稅率,課徵房屋稅。但非住家用者,課稅面積最低不得少於全部面積六分之一
    前項第一款供自住及公益出租人出租使用之認定標準,由財政部定之。

三、電費、電話費

  1. 電費:以2018夏日電價為例
    非營業用:120度以下,每度1.63元;121~330度以下,每度2.38元;331~500度,每度3.52元。
    營業用:330度以下,每度2.53元;331-700度,每度3.55元。
  2. 電話費:非營業基本費70元、營業用基本費295元起。
  3. 一般而言,主動改抬頭為公司,就會變成營業用,目前水電費的單據,只要是登記的地址,即使是屋主的抬頭,在營業稅的申報也是沒有問題的;而電話費則否,自行判斷何者較優?(編按:105年起公用事業水電瓦斯等公用事業全面開立電子發票,目前財政部給予一年緩衝時間,107年7月以後未變更為公司名稱之發票不可扣抵。

財政部78/09/09台財稅第780276657號函

營業人於不動產租賃期間之水電費,雖憑證名義為出租人,如經雙方約定由承租人使用支付,該水電費營業稅額,應准予檢具水電費收據扣抵聯申報扣抵銷項稅額。

財政部106/01/12台財稅第10500706630號函

一、營業人繳納承租房屋之公用事業費用,自繳費通知單或已繳費憑證抬頭為107年7月以後,應取具符合加值型及非加值型營業稅法第33條規定之統一發票據以申報扣抵銷項稅額,不再適用本部78年9月9日台財稅第780276657號函釋規定。

四、土地增值稅

土地增值稅一般稅率依漲價幅度課徵20%~40%,而出售自用住宅用地享有優惠稅率10%。依據土地稅法第34條,符合自用住宅稅率優惠稅率的要件如下:

  1. 一生一次:每人一次為限
    依土地稅法第9條所稱自用住宅用地,係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地。
    依土地稅法第34條規定,土地所有權人出售前項自用住宅用地,都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分。
  2. 一生一屋:
    土地所有權人適用前項規定後,再出售其自用住宅用地,符合下列各款規定者,不受前項一次之限制:

    1. 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
    2. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。
    3. 出售前持有該土地六年以上。
    4. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
    5. 出售前五年內,無供營業使用或出租。

當部份面積供營業使用時,則依自用及營業的使用比例去計算應納的稅捐。

財政部 89/03/14台財稅第0890450770號函   同一樓層部分供自宅使用且能明確劃分者得按比例分別核課

會商結論:

  1. 同一樓層房屋部分供自用住宅使用,其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者,該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所佔土地面積,分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。
  2. 依前項規定申請部分土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅時,應由納稅義務人填報供自用住宅及非自用住宅使用之面積。
  3. 納稅義務人申請同一樓層房屋部分土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅者,其使用面積原則以房屋稅課徵資料為準。但出售前1年內房屋使用面積有變更者,以1年內供非自用住宅使用最大面積認定為非自用住宅面積;如納稅義務人主張其非自用住宅面積低於六分之一或有異議時,應依其實際使用情形參考最近1年申請房屋變更使用或地價稅按自用住宅用地稅率課徵情形,核實認定。
  4. 重購自用住宅用地申請依土地稅法第35條規定退還土地增值稅者,亦準用前(一)、(二)、(三)項規定。

 

五、特銷稅(奢侈稅)(105年廢除房地部份特銷稅)

依據特種貨物及勞務條例第五條規定,符合所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地,辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者房屋,非屬該條例課徵標的。

若未符合前項規定,持有期間不滿一年出售稅率為15%,持有期間不滿兩年出售稅率為10%。

同樣地,當部份面積供營業使用時,則依自用及營業的使用比例計算應納的稅捐。

財政部102.09.25台財稅字第10200600370號

所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶透天樓房及其坐落基地,辦竣戶籍登記,持有期間如有部分樓層全部或部分面積供營業使用或出租情形,於持有2年內銷售該房地時,依供營業使用或出租樓層合計數佔實際總樓層數之比例計算銷售價格,課徵特種貨物及勞務稅。

 

六、設算租金收入

住宅供營業或執行業務無償使用,除了本人、配偶或直系親屬之獨資合夥組織,國稅局都得設算屋主之租金收入。如果是公司組織,即使是本人、配偶或直系親屬為股東,也應設算屋主租金收入。

至於國稅局放寬的網拍業,若核定使用面積皆為非營業用,即使是公司組織,理論上應可不設算租金?不過尚須由雙方當事人訂立無償借用契約,經雙方當事人以外之二人證明確係無償借用,並依公證法之規定辦竣公證,方可免設算租金收入。

而網拍業適用自用住宅或住家優惠稅率時,未依上述程序被設算租金收入時,是否屬於土地稅法及特銷稅法中「無供營業及出租」之「出租」定義,就不得而知了。

編按:

  1. 高雄行政法院99,簡,4判決「原告以其所有之房屋,提供公司設籍使用,核屬使用借貸之性質,縱一十一公司無營利之行為,仍不得謂該公司不存在或已消滅,且亦應依登記面積按營業用稅率課徵房屋稅」
  2. 對於適用住家優惠稅率之網拍業者,綜所見解可能採有營業登記就得設算租金,然如何設算租金標準(營業用或住家用標準)、如何界定使用面積(無稅捐處核定可參考),恐有疑義。
  3. 所得稅法17-2自用重購住宅退稅,並無函釋可以使用面積比例計算,而北市國見解對於公司組織網拍設籍,即使核定全部面積為住家用及自用住宅稅率,仍須設算租金而不符重購退稅之自用住宅定義。
  4.  納稅義務人出售自用住宅房屋,於2年內重購樓房乙棟,其中第一層出租或供營業使用,第2、3層供自用住宅使用,如該2、3層之房屋價款超過原出售自用住宅價款者,准予適用所得稅法第17條之2有關退還或扣抵綜合所得稅之規定。(財政部77/09/13台財稅第770075424號函)
  5. 105年後購屋欲符合房地合一稅自用住宅定義,其持有期間需達六年,若無法以使用面積比例計算,則自宅登記恐須三思而行,以免因小失大。(編按:105/12/16 詢問北區房地合一窗口,目前綜所稅並無土增稅籍特銷稅單層使用面積比例計算自用住宅優惠稅率規定,亦即若自宅辦理營業登記,恐不符合房地合一自用住宅條件

 

七、購屋借款利息

當自用住宅部份面積被核定為供營業或執行業務使用時,如有自用住宅購屋借款利息支出,於申報當年度綜合所得稅係採列舉扣除者,除應符合稅法規定外,該房屋列舉之利息支出,應按該屋住家用及非住家用之正確比例計算。

 

八、租金扣繳及二代健保

當國稅局得設算租金收入時,建議簽訂租約給付租金為宜,一則免得設算租金過高,一則公司可以租金費用報銷。

目前屋主申報租賃收入時,所增加之綜合所得稅為:租金收入×0.57×綜所稅率

對承租者而言,每次給付金額達5,000元20,000元(105年起),則須扣下2%1.91%(105年起)二代健保保費;每次給付金額超過20,010元,則須再扣繳10%租金扣繳稅款。此時所增加的綜合所得稅為:(租金收入×0.57-二代健保費)×綜所稅率

公司申報租金費用的省稅效果,則視公司帳務申報狀況及股東個人綜合所得稅邊際稅率而定。單就當年營利事業所得稅而言,最低省稅金額為,最高省稅金額為租金費用×0.170.18~0.2

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作者:Arens Chiang 執業會計師,發表於本站之文章係執業的一些心得、筆記或備忘紀錄,部份內容為個人非主流見解或可能因法令修改未能及時修正,若有相關問題請洽主管機關,請勿引用本文內容作相關決策。

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