關於公司登記所在地之建物為數人公同共有者,如何行使其建物出租行為或出具屋主同意書疑義

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按法務部98年10月1日法律字第0980032730號函(如附件)略以:「按98年7月23日修正施行之民法第828條規定:『公同共有人之權利義務,依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之(第1項)。第820條、第821條及第826條之1規定,於公同共有準用之(第2項)。公同共有物之處分及其他之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體之同意(第3項)。』稽其立法說明,就法條適用順序而言,應先適用第1項,其次依第2項,最後方適用第3項所定應得公同共有人全體同意之方式。又為促使共有物有效利用,同年月日修正施行之民法第820條第1項復仿多數立法例,明定共有物之管理,除契約另有約定外,應依多數決為之。


準此,來函所詢公同共有建物之出租行為,須先依其公同關係所由成立之法律(例如民法第1031條至第1041條有關夫妻共同財產制規定)、法律行為(例如合夥契約)或習慣(例如祭祀公業)定其權利義務之行使,如無特別規定其權利義務之行使方法,當事人亦無分管契約時,共有物之出租行為自屬上開民法第820條第1項所稱共有物之管理行為,而得依多數決為之……」。據此,公司登記所在地之建物為數人公同共有者,其出租行為屬共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算民法820條第1項參照),則公司登記所附之建物所有權人同意書或租賃契約,請依上開規定辦理。


(經濟部九八、一一、四經商字第0九八00一五一0六0號函)

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